Vendre à un promoteur immobilier son terrain

Si vous êtes propriétaire d'un terrain, d'une maison, d'un entrepôt ou encore d'un garage, et que vous souhaitez le vendre, vendre à un promoteur immobilier présente certaines particularités. Il convient de bien les connaître avant de s'engager dans un projet de vente par cet intermédiaire. Le recours à la vente de terrain étant le plus utilisé, nous nous attarderons plus longuement sur ce profil de cession.

Pourquoi et comment vendre à un promoteur ?

Vendre à un promoteur : un prix souvent plus élevé

Tout d'abord, vendre un terrain à un promoteur permet le plus souvent d'en retirer un prix sensiblement plus élevé que lors d'une vente en direct à un particulier. En effet, lorsqu'il calcule la faisabilité et a rentabilité de l'opération, le promoteur raisonne en terme de potentiel constructible, et des potentialités des droits à construire rattachées existants sur cette parcelle. Le nombre de m2 vendus constitue donc la réelle valorisation du bien par le promoteur.

vendre à un promoteur immobilier
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Plus le potentiel constructible du terrain sera important, plus l'intérêt du promoteur sera croissant, et plus vous devriez retirer un prix élevé de la vente du terrain. Afin de s'informer sur le potentiel constructible de son terrain, il convient de se renseigner au service urbanisme de la mairie, en s'appuyant sur le règlement et les orientations d'aménagement du PLU (Plan Local d'Urbanisme) en vigueur.

Ces règles pouvant se révéler complexes, il est conseillé de se faire accompagner d'un professionnel dans cette démarche.

Par ailleurs, les orientations d'aménagement de la zone où se trouve le terrain sont également à prendre en considération. Par exemple, si le terrain se trouve dans une zone à urbaniser certes, mais dans un quartier exclusivement résidentiel, les orientations d'aménagement, tout comme les recours aux tiers, peuvent constituer des contraintes dans le recours à un promoteur. Mais étudier la faisbilité avec un promoteur vaudra tout de même la peine, afin de s'assurer de ne pas passer à côté d'une belle opportunité de vente par ce biais.

Des délais souvent plus longs

Vendre à un promoteur immobilier peut donc s'avérer intéressant et lucratif, mais aussi plus long pour des raisons essentiellement administratives.

En effet, dans le cadre d'une vente à un promoteur, le permis de construire déposé doit tout d 'abord être validé par l'administration (3 mois en général). Ensuite, la période de recours aux tiers de 2 mois donne la possibilité à des tiers de s'opposer, avec motifs justifié, à la construction. Mais l'administration dispose d'un délai supplémentaire d'un mois pour s'opposer au projet. Tant que ce délai n'est pas expiré, les droits à construire ne sont pas validés et la « première pierre » ne peut-être posée. C'est seulement une fois purgé de tout recours que le projet pourra démarrer. Le délais estimatif d'attente est donc estimé entre 9 et 12 mois dans le cadre d'une transaction réalisée via un promoteur immobilier.

Des clauses suspensives déposées par le promoteur

Afin de se prémunir de tout risque financier et toute déconvenues, le promoteur se protège par des clauses, relatives notamment à l'obtention du permis de construire, mais aussi comme celles intégrant la garantie financière d'achèvement, ou encore les conditions de validation des coûts travaux. En revanche, à la différence d'un particulier, il achète le plus souvent sans clause suspensive d'obtention de prêt.

La clause suspensive d'obtention du permis de construire

Dans cette clause, le promoteur s'engage à réaliser l'acquisition du terrain, sous réserve de l'obtention du permis de construire, purgé de tout recours et de retrait. Les délais d'instruction du permis de construire, de recours des tiers, et des échanges entre les différentes parties prenantes du projet, sont autant de risque de remise en cause du projet. Le vendeur aura par conséquent tout intérêt à faire mentionner des dates limites à chaque étape du projet, afin de rester dans les délais préalablement définis dans le cadre de l'opération.

La condition suspensive d'étude de sol

Elle permet au promoteur de se prémunir de tout surcoût lié à la nécessité de réaliser des fondations particulières suite à l'étude de sol réalisée. Il n'annulera le plus souvent pas l'opération pour ce motif mais renégociera une offre à la baisse avec le vendeur.

La condition suspensive de commercialisation

Vendre à un promoteur implique des impératifs commerciaux pour ce dernier, liés à la commercialisation des lots concernés. Il conditionne alors la tenue effective de la vente à un certain pourcentage déterminé de réservation des lots ou parcelles du projet.

La garantie financière d'achèvement

Elle permet au promoteur de s'assurer de la revente des unités foncières.

La condition suspensive de validation des coûts travaux

Elle permet au promoteur de se laisser le temps de valider la viabilité financière du projet, en se donnant la possibilité de sortir de ce dernier si la rentabilité n'est pas celle attendue.

Vendre à un promoteur impose donc au propriétaire vendeur de bien avoir à sa connaissance les différentes clauses et conditions suspensives exigées par le promoteur, qui peuvent-être autant de possibilités de sortie du projet ou d'allongement des délais dans la transaction effective. En revanche, vendre son terrain à un promoteur sera souvent gage de prix et donc plus-values potentielle plus élevée, à la condition d'être disposé à attendre plus longtemps et à avoir conscience des aléas existants liées aux clauses imposées par le promoteur. La pleine connaissance de ces clauses et de leur limite bornée dans le temps seront autant d'éléments de réassurance pour le propriétaire, en vue d'un projet de vente de terrain réussi avec un promoteur.

La signature de l'avant-contrat

Vendre à un promoteur c'est s'engager le plus souvent dans des promesses unilatérales de vente, engageants une seule des parties dans la vente lors de la signature de l'avant contrat : celle du vendeur. Dans ce cas, le promoteur dispose quant à lui de clauses de sorties, et la possibilité de lever l'option d'achat dans une période déterminée, sans être par conséquent définitivement engagé.

Une indemnité d'immobilisation servant d'accompte est versée au vendeur chez le notaire, représentant en général 5 à 10% du prix de vente. Si une ou plusieurs clauses suspensives ne sont pas levées, cette somme sera reversée à l'acquéreur.

Afin de limiter les abus de promoteurs bloquants des opérations de vente sans les finaliser, la signature de l'avant contrat devant notaire est désormais obligatoire pour tout délai supérieur à 18 mois.

La signature de l'acte authentique de vente

Il constitue l'aboutissement de la vente, et l'officialise. L'acte de vente est authentifié devant notaire. Le promoteur est alors dans l'obligation de régler le solde de la vente au vendeur.

L'abattement fiscal sur les plus-values de vente de terrain 2018 : une aubaine pour les vendeurs

Inscrit au projet de loi de finance rectificatif 2017 et entériné en fin d'année dernière, l'abattement fiscal sur les plus-values de vente de terrain constitue une opportunité intéressante pour les vendeurs de terrain toujours indécis.

Dans un objectif de libérer du foncier dans les zones tendues A, A bis et B1 du territoire, le gouvernement a confirmé l'exonération fiscale sur les plus-values de vente de terrain, pour toute opération réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. Il vise ainsi à favoriser la vente de parcelles constructibles au travers d' un véritable coup de pouce fiscal pour les vendeurs, via une substantielle économie d'impôts.

abattement fiscal vente de terrain
Abattement fiscal sur les ventes de terrains

Quelle est la nouvelle fiscalité sur la vente de terrain applicable ?

3 niveaux forfaitaires d'abattement fiscal sur les plus-values voient le jour. Ils varient selon le profil des logements construits :

Cet abattement sera également applicable pour les biens immobiliers détruits en vue de construire selon les 3 profils de logements ci-dessus.

L'abattement fiscal applicable dégressif relatif à la durée de détention déjà existant vient s'ajouter à ces nouvelles dispositions, à savoir :

Sur l’impôt : Sur les prélèvements sociaux :

Vendre à un promoteur un terrain en 2018 pourrait donc bien s'avérer une opération profitable pour tout propriétaire souhaitant capitaliser sur la réalisation d'une plus-value de cession.